都市圈轨道交通站点TOD商...通枢纽站与郊区站的比较分析_范梦娜.pdf

54 Sharing Experience 经验研讨 城市轨道交通，2023 年第 3 期 都市圈轨道交通站点 TOD 商业设计 预留差异化研究 宁句轨道交通枢纽站与郊区站的比较分析 文范梦娜丨南京地铁资源开发有限责任公司副总经理 宁句轨道交通是南京都市圈首条跨不同行政区划的线路。本文详述了宁句公司在精准分析都市圈线路和站点特点、毗连区域的市民 消费画像等核心信息后，依据 TOD 模式对不同站点采取差异化方式进行商业策划与设计预留，从而服务于都市圈同城化目标的实 践与探索。 一、宁句城际概述及站点商业定位 2021年2月，国家发展改 革委批复同意南京都市圈发展规 划，以南京为核心构建覆盖33 个市辖区，11个县级市，16个县， 6.6 万平方公里，覆盖 3545 万人 口的都市圈“诞生”。 宁句城际作为南京都市圈首 条城际轨道干线，是都市圈拓容 重要基础设施的排头兵，其连接 双城的纽带效应凸显。同时宁句 城际线正有效服务沿线居民及产 业，通过注入公共交通资源来对 沿线土地赋能，进而产生土地孵 化效应。宁句城际项目（图1） 西起马群站，东至句容高铁站， 沿线设站13座，线路途经南京 主城区，汤山镇和句容市。 通过对各站线网条件、周边 人口及产业分布、客流分析预测 等调研，全线车站可分为枢纽站、 标准站、郊区站三类。由于线路 贯穿了南京主城区城郊结合部和 句容城区，各站点客流起伏较大。 需结合各站点类型和区位进行客 户画像描摹，如图 2。 枢纽站 多线换乘人流为主， 项目周边公共设施配套所带来的 目的性消费与随机性消费并存的人 群、南京市域地铁沿线商务楼的白 领上班族、中偏上住宅消费人群， 句容高铁站进出句容市区乘客。 标准站 项目周边公共设施 配套带来的随机性消费人群、句 容市区及地铁沿线商务楼的白领 上班族、中档住宅消费人群。 郊区站 项目周边公共设施 配套所带来的文旅度假消费者、 中档住宅消费群体、农村待城镇 化人口群体。由于初期人流较少， 样本不稳定，需持续对周边进行 针对性追踪分析以满足成长中的 特定消费人群需求。 图 2 2026 年各站日均客流量预测图 图 1 宁句城际线路图 DOI10.14052/ki.china.metros.2023.03.001 55城市轨道交通，2023 年第 3 期 经验研讨 Sharing Experience 二、都市圈轨道交通站点商业现存 问题的认知与应对 （一）站点散步城市和郊区，差 异化大 鉴于此，需要结合全线同城 化定位，有针对性地考虑在首位 度城市人口密集区以提升步行通 达性为目的进行商业预留， 而对 于待城镇化地区的站点，通过站 点商业的示范效应“筑巢引凤”， 可以刺激郊区市场的发育，远期 可以吸引更多优质品牌在此聚集， 进而实现对周边土地价值的孵化。 依据对各站点周边人口及产 业分布、客流分析预测，发现枢 纽站、标准站和郊区站的商业布 局预期差异巨大，同时不同行政 区划的消费指征差异巨大，不能 按照普通轨道交通线路进行商业 设计和预留。 （二）大量站点配套进驻业态偏 低端，租金偏低 究其原因是由于站点策划 的缺失及设计施工阶段预留不充 分，导致后期配套招商运营难度 大，硬件无法满足品牌开业条件 或整改成本过高，导致优质品牌 无法入驻，只得退而求其次寻求 承租能力弱的低品质业态入驻， 甚至空置。需要在项目启动阶段 就贯彻策划、设计、预招商、建设、 运营的一体化思路，确保定制化、 专业化、精细化设计预留。有的 放矢地来保障后期品牌引进和租 金收益。 （三）偏远站点招商难，品牌入 驻意愿低 究其原因是过往招商中没 有强调全网站点捆绑式招商，没 有形成临铁配套战略合作伙伴关 系。各品牌只愿将自身流水扩大 作为单一指标，而罔顾同轨道公 司共同承担的服务市民优化社区 的社会义务。 为更好保障社会效益和经济 收益，招商宜采用全线整体套餐 式策略，依托公司既有品牌池进 行一体化招商布局，意向性品牌 一旦引进，应在每个站点都进行 战略协同性布局，避免“挑肥拣 瘦、嫌贫爱富”。 三、站点配套策划定位的三个要点 站点配套定位为社区邻里中 心，不求大而全，更关注随机消 费。早期作为临铁生活方式配套 和配角，成熟后成为临铁生活方 式的主角与资源渠道入口。强化 对周边市民生活方式的优化和土 地价值的孵化。 （一）切忌贪大求全，坚持刚需 优先 轨道站点配套的规模一般在 百十平方米到千余平方米不等， 规模上与片区内大中型商业存在 明显级差，无法进行同质化竞争， 须扬长避短，发挥其 “近水楼台” 优势，强化便利性刚需型消费供 给，通过“旺丁”实现“旺财”。 （二）随机性消费为主，汇聚型 消费增亮 应强化随机性消费供给，即 路过时看到就容易触发的消费行 为，譬如快餐、茶饮、咖啡、水 果、鲜花、烘焙、网红小型零售、 共享充电宝/雨伞、自助售贩等。 这样可充分利用轨道客流量大的 特点，产生稳定的营收流水，保 障租金收益。 站点商业也是现代都市中 最 便 捷 的 会 聚 之 地“Meeting Place”。熙攘动线边一步可达， 环境宜人的见面 / 汇聚型空间具 有很大发展潜力。同时也应提供 一部分在等车、人时消磨时间的 随机型业态，譬如抓娃娃机，自 助式卡拉 OK 亭等。 （三）强制动线是关键，策划须 先于站点设计 站房设计前期如不做策划定 位和强制动线设置会导致站点配 套消费氛围折减弱化。强制型动 线是一切商业存活的生命线，保 障其可达性、可视性是成败关 键。故策划和动线预设必须先于 站房设计，以避免过度强调机能 优先而对配套带来不必要的负面 影响。 全线带动一是商业促进全 线同城化资源传递。二是商业差 异化，对枢纽站点是着重步行通 达能力、存量规划思想；对旧片 区提质增效，周边楼盘步行客流 导入和商业客流导入；对远郊站 点区域特点是将更多的人流、财 流、工作机会、置业机会带到站 点周边，进而逐步孵化高品质宜 居宜地的新城。三是全线商业打 通业态策划和预留，为全线招商 和都市圈能级提升赋予空间。 四、以马群站为例诠释枢纽站策划 与设计预留 （一）站点概况 马群站（图3）位于中山门 大街与马群新街交口，是市域轨 道交通与城市轨道交通无缝对接 56 Sharing Experience 经验研讨 城市轨道交通，2023 年第 3 期 的站，客流为全线最大、换乘量 大、周边居住人口密集、消费力 强，是都市圈轨道交通极富研究 样本价值的站（图4）。沿中山 门大街东西向布置，为地下两层 岛式站。马群站现状北侧是大型 购物中心，北侧高端住宅为主， 南侧中档住宅为主，周边消费整 体处于中档。 （二）站房设计优化 原有站房设计缺陷 站点西 侧配套距站厅较远，仅预留一条 鹅颈状通道将两头连接。出站人 群由于看不到远端配套或因距离 太远而从出站口直接离开。 原有站房主要关注交通问 题，导致西侧因消防疏散口不能 满足餐饮消防需求而只能引进零 售，大大限制了品牌搭配自由度 和盈利能力。 针对以上问题做了三处优化 1. 通过协调在长走道两侧设 置 1.5 米进深的浅空间长面宽配套 铺面，尽力维系商业界面连续性。 2. 通过在西侧防火分区内增 设疏散口来满足全面开设轻餐饮 的消防要求。 3. 通过在转角处设置曲面玻 璃隔断来形成柔性无直角公区界 面，便于顺畅通行同时可随着曲 线收放而移动，避免单一笔直界 面带来疲劳感。 （三）铺面划分及管线预留 公区装修预留出轻质隔墙及 玻璃幕墙位置，商铺分割可开可 合，可依据具体情况用轻质隔断 分割出多个小型档口，也可局部 合并为单一中型门店。 通过预招商，根据有入驻意 向品牌提供的管线预留条件，为铺 面预留出水电管线及隔油池位置。 （四）设计亮点 一是展示“光影隧道”。通 过在长走道天花和侧壁配置连续 LED屏产生引人入胜的视觉效 果，引导乘客出站后进入到西侧 配套区域纵深地带，提升配套片 区可达性。 二是植入箱式服务。 在长走 道空白处设置箱式服务聚点（抓 娃娃机、自主售贩机、自助箱式 卡拉OK、自主榨汁机），增加 区域商业黏度及趣味性，减缓人 流穿行而过的速度。 三是设置档口式美食广场。 在尽端设置多个20平米档口， 尽量增加餐饮品牌，提升一站式 快餐丰富度。通过设置集中就餐 区来化解因面积小导致的单店堂 食局促的问题，进一步提升整体 氛围和地标形象。 四是开设共享天地。 在走廊 空白处设置公共休息区（自助按摩 椅）、共享天地（共享充电宝、共 享雨伞）为顾客提供便利服务，延 长其逗留时间，提升消费可能性。 五是预留广告位。 店铺周围 墙面预留广告位，增加商业氛围 的同时获取稳定的商业回报。 六是设置标识系统。 在通道 内设置标识墙增强识别性，引导 人流迅速找到所需服务设施。 七是完善人性化关怀设施。 图 3 站点周边概况图 图 4 站点周边 1 公里生活圈航拍卫星图 57城市轨道交通，2023 年第 3 期 经验研讨 Sharing Experience 在配套内设置母婴室，第三卫生 间，AED 设备等，为特殊需要人 群更好地提供服务支撑。 五、以杨塘路站为例诠郊区站策划 与设计预留 （一）站位 杨塘路站（图5）位于东昌 北路与规划杨塘路交叉路口南 侧，沿东昌北路设置，是进入句 容主城的前一站，车站东侧、西 侧、南侧有已建成或在建住区， 除此之外 1 公里范围内多为空地 及田地（图6）。从客流到周边 城市发展角度看，是郊区站样本 极富研究价值的站点。 （二）平面设计及业态规划 整个站点位于郊区，缺乏基 本配套设施。考虑到周边居民日 常生活所需，整体业态以餐饮和 便利零售为主，依照整体招商思 路，邀请麦当劳等知名快餐品牌 作为战略伙伴进行全线无差别布 局，率先进驻郊区站点。为起到 示范效应，并适应当地居民在城 际铁路和私家车间切换的出行方 式，特意预留了可开办“得来速” （Drive-through）餐厅的楼上下 联动 350 平方米字母店商铺，并 预留便于私家车驶入订餐、取餐 的车行动线。二层其他位置设置 美食广场，可为从高架站二层进 出的郊区来客提供就餐服务。同 时还预留了商超便利铺位给周围 文旅农业相关衍生产业。 （三）平面分隔及管线预留 预留出轻质隔墙及玻璃幕墙 位置，商铺分割方式为大开间， 可依据具体情况用轻质隔断进行 分割调整。其中西北角预留可上 下层联动的字母店商铺给“得来 速”餐厅。 根据前期预招商有入驻意向 商家提供的管线预留条件，预留 出水电管线及隔油池位置。 （四）外立面优化设计 外立面体现内部店铺分割的 情况，将跨越不同楼层的品牌标 识用大型半透明喷绘膜附着在玻 璃上，顾客从市政路很远处就可 以识别商业品牌。这样可以引导 开私家车的市民使用“得来速” 餐厅。除“得来速”餐厅作为主 力旗舰店之外，随之而来的其余 品牌LOGO也会成为外立面品牌 墙的一部分，进而使得该片区因 为站点配套的存在逐渐发育出服 务周边社区的商业群落。 遵循 TOD 理论指导，宁句线 站点配套实现了站房与配套统一 策划、统一设计，避免了预留条 件不能满足商户租赁要求的情况。 跨市域轨道交通站点商业的 定位和预留不仅对于站点周边人 口、产业、未来土地价值有一定 的作用， 更对全线同城化推进资 源流通有着深远意义。 探索和搭 建贴合当下群众真实需求的临铁 生活场景，为公司储备可以反哺 轨道运营的优质战略资产，为市 政府排忧解难化解财政压力，为 城市群一体化拓容搭建重要基础 设施，已经成为轨道从业者义不 容辞的研究方向和实践课题。 宁句线作为南京都市圈首条 线路，此次策划与设计预留实践 的宝贵示范意义正在于此。 图 5 站点周边概况图 图 6 站点周边 1 公里生活圈航拍卫星图